广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
(2009)深中法民五终字第819号
上诉人（原审原告）深圳市联X公司（以下简称联X公司）。
上诉人（原审被告）谢XX。
上诉人联X公司及上诉人谢XX因物业管理费纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2008）深宝法民三初字第2344号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了该案，现已审理终结。
联X公司在原审诉称，谢XX为宝安区X区X楼业主。X区是20世纪90年代由X镇X村X合作社（现宝X公司）开发建设的住宅小区。2004年9月，为改善小区环境，加强小区管理，小区的开发建设单位X村村委员会、宝X公司通过向社会公开招标的方式,于2004年9月10日与联X公司签订了《X村X队X物业管理合同》，委托联X公司对X区进行物业管理服务。合同签订后，联X公司于2004年10月12日进驻X区住宅小区开展物业管理工作。2005年5月18日，X区业主委员会成立，业主委员会认可了联X公司与原X镇X村X合作社（现宝X公司）签订的《X村X队X区物业管理合同》，并要求全体业主履行该合同中确定的业主义务。谢XX作为X区X楼的业主，应按物业管理规定按月向联X公司交纳物业管理费。根据《X村X队X区物业管理合同》的规定，应自2004年11月12日起交纳物业管理服务费，但谢XX一直拒付，至2008年6月30日已欠交物业管理服务费人民币19078.62元。经联X公司多次催收未果。根据《X村X队X区物业管理合同》的规定，业主不按规定交纳物业管理服务费的，物业管理单位有权每日按欠费金额的万分之五加收违约金，自2004年11月12日起至2008年6月30日，违约金共计人民币6269.96元。为维护自身合法权益，联X公司诉至人民法院请求判令：1、谢XX支付2004年11月12日至2008年6月30日的物业管理服务费人民币19078.62元及滞纳金人民币6269.96元（自2004年11月12日暂计至2008年6月30日，按欠付金额的每日万分之五计）；2、谢XX承担本案诉讼费用。
谢XX在原审答辩称，一、原X村X合作社无权代表谢XX及其他业主签署物业管理合同，其违法与联X公司签署的《物业管理合同》无效，对谢XX没有法律约束力。1、原X村X合作社不是X区的开发建设单位，其未经全体业主同意，无权代表谢XX签署《物业管理合同》，无权委托物业管理公司对小区进行管理。X区的原土地系原X村X合作社集体所有。谢XX与其他全体业主通过土地使用权转让取得相应土地使用权，并根据受让土地面积办理建筑许可证、施工许可证，自行购置建筑材料，以私人住宅的名义自行建设，并且以个人名义向有关部门交纳建房管理费城市维护建设税等税费。2、X区第一届业主委员会的成立不合法，其无权代表谢XX认可和接受联X公司与X村X合作社签署的《物业管理合同》。谢XX和其他业主从入住X区至今，从来没有参加业主大会或接到参加业主大会的通知，至今没有召开业主大会选举业主委员会，根本无从产生业主委员会。联X公司提供的2005年6月6日深圳市宝安区住宅局业委[2005]007号《业主委员会备案通知书》并不能证明该届业主委员会的成立符合法律规定。该违法的业主委员会无权代表全体业主认可或接受原X村X合作社与联X公司签署的《物业管理合同》。3、"X区业主委员会"未经全体业主大会的批准，擅自认可和接受原X村X合作社与联X公司签署的《物业管理合同》无效，对谢XX没有法律约束力。退一步说，即使目前备案的X区业主委员会有权代表业主签署《物业管理合同》，但根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第十九条之规定：业主委员会采用公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其订立、变更或解除委托管理合同；审议住宅区物业管理服务费的收费标准应当经业主大会批准。然而，本案X区业主委员会擅自认可和接受原X村X合作社与联X公司签署的《物业管理合同》，并未经业主大会的批准。二、《物业管理合同》约定的物业管理费既未报物价部门审核和备案，也未经业主大会讨论和通过，对谢XX没有法律约束力，谢XX依法有权拒绝交纳物业管理费。深圳市物价局、深圳市国土资源和房产管理局2007年10月16日深价规[2007]1号《关于印发我市住宅物业服务指导标准的通知》第五条也规定：物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起15个工作日内，将物业服务收费标准提交物业所在地的区物价分局备案。事实上，由于联X公司收取的物业管理服务费远远高于政府公布的收费指导标准，其至今没有将物业服务收费标准交物价部门备案。深圳市物价局、深圳市住宅局2000年3月8日深价[2000]41号《关于物业管理服务收费若干问题的通知》第一条规定：具体收费标准由业主委员会与物业管理企业根据政府公布的指导标准协商确定，经业主大会讨论通过后执行。因此，即使联X公司与X村X合作社签署的《物业管理合同》有效，即使X区第一届业主委员会有权接受和认可该《物业管理》，但是本案物业管理服务收费没有经业主大会通过，仍然对谢XX没有法律约束力。三、联X公司未履行《物业管理合同》约定的管理事项，答辩人有权不予交纳物业管理服务费。根据联X公司与X村X合作社签署的《物业管理合同》第四条之规定，联X公司应履行以下管理事项：公用设施（道路、室外上下水管道、沟渠、绿化、路灯、停车场等）的日常养护和管理；配套服务设施的日常养护和管理；公共环境的清洁卫生；车辆行驶及停泊秩序的公共秩序管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、外来人口的管理等；组织社区文化娱乐活动等。然而，联X公司接受管理至今，却根本没有履行或完全履行了上述管理事项。小区停车场的杂草半个人高，而且堆放了大量杂物，根本无法用于停车；小区公共通道车辆乱停乱放；小区道路两旁杂物乱摆乱放，联X公司根本就没有派员处理和管理。社区文化娱乐活动也从来就没有组织过。上述管理事项，联X公司完全有能力和条件完成，但是联X公司在谢XX等业主多次反映和改善管理的情况下，联X公司从未进行改善。至今谢XX所在的小区仍然是小区道路两旁杂草丛生、杂物占道、污水横流、车辆乱停乱放的糟糕景象。根据《合同法》的规定，联X公司未履行物业管理合同义务在先，谢XX完全有权拒绝其支付物业管理服务费的要求。四、联X公司的部分诉讼请求超过诉讼时效而不受法律保护。根据我国法律规定，民事诉讼的诉讼时效为两年。而本案联X公司诉讼要求2006年8月份以前的物业管理服务费已超过两年的诉讼时效，依法不受法律保护，人民法院应依法驳回联X公司要求2006年8月份以前的物业管理服务费的诉讼请求。综上所述，谢XX认为联X公司与X村X合作社签署的《物业管理合同》无效，对谢XX没有法律约束力。况且，联X公司根本没有履行《物业管理合同》约定的管理义务，谢XX有权不予支付物业管理服务费。请求法院驳回联X公司的诉讼请求。
原审法院查明：位于宝安区X社区X区X楼的建设用地是谢XX向宝安区X镇X村X合作社购得，该房产实际建筑总面积为660平方米，位于X镇X村X合作社区域内。2003年11月7日，宝安区X镇X村委决定将X区等四个小区通过向社会公开招标的方式进行物业管理招标。2003年12月24日，经过公开唱标和评标，联X公司为上述四个小区的物业管理唯一中标单位。2004年9月10日X村X合作社与联X公司签订了《X村X队X区物业管理合同》，委托联X公司对X区的物业进行管理，管理期限为10年，住宅用房管理费为每平方米每月人民币0.69元，同时合同还约定逾期缴纳管理费，应按应缴款项的日万分之五计付滞纳金。物业管理合同签订后，联X公司于2004年10月12日进驻X区住宅小区，进行物业管理服务。2005年5月18日，X区第一届业主委员会成立，同年12月14日，X区第一届业主委员会向小区全体业主张贴公告认可联X公司与原X镇X村X合作社签订的《X村X队X区物业管理合同》有效，并要求全体业主履行缴纳物业管理费的义务，其中的收费方案经业主委员会通过后，联X公司就收费标准报经物价局审核并予以公示。2006年1月1日起，联X公司自愿将物业管理费人民币0.69元调低为0.65元。谢XX涉案住宅用房，按合同应自2004年11月12日向联X公司交纳物业管理服务费，但因谢XX对联X公司提供的物业服务不满，谢XX一直拒绝向联X公司交纳物业管理费。至2006年6月前，谢XX欠交物业管理费人民币8353.62元。2006年6月至2008年6月底，谢XX欠交联X公司物业管理费人民币10725元，滞纳金2027元（每月自13日起计付，暂自2006年6月13日计至2008年6月30日）。
因谢XX认为联X公司要求2006年8月份以前的物业管理服务费已超过两年的诉讼时效，联X公司为此提供了三份律师函，用以证明其自2006年起每年均有向谢XX追讨，但谢XX只承认于2008年5月25日收到了联X公司委托广东XX律师事务所发出的催收物业管理费的律师函。对联X公司于2006年、2007年两次发出的律师函，谢XX予以否认，联X公司也未提供该两份律师函已有效送达给谢XX的证明。
2008年3月，深圳市人民政府授予宝安区X镇X区小区为"深圳市安全文明达标小区"。
以上事实，有原、谢XX的陈述，资质证书，中标通知，X区物业管理合同，业主委员会备案通知书，联合公告，深圳市宝安区处理历史遗留违法私房实施办法，催款通知单，律师函，大宗函件交寄邮局收据，深圳同城速递邮件详情单，二审民事判决书，物业管理服务收费公示栏，公示审批表，X区小区取得文明小区的证书，小区图片画册，深圳市物业管理服务收费指导标准等证实，并经庭审质证，可以认定。
原审法院认为：谢XX所取得的土地使用权性质为原深圳市宝安区X镇X村下属的X合作社所有的集体用地，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二条规定，涉案房产所在地域的公共事务应由深圳市宝安区X镇X村办理。该村委会为改善社区的生活环境，决定将涉案房产所在区域实行物业管理，并通过公开招标的方式选定了物业管理单位，上述行为并未违反法律、行政法规强制性规定。原X镇X村X合作社根据X村委会的招标结果与联X公司签订的《X村X队X区物业管理合同》的行为，是X村委会办理其管理区域内公共事务的具体表现，且该合同也得到了涉案房产所在小区业主委员会的认可，故该合同对作为涉案房产所有人的谢XX具有约束力。在联X公司向谢XX提供了适当的物业管理服务后，谢XX应向联X公司支付相应的物业管理服务费，逾期支付的，应按合同的约定支付滞纳金。因谢XX拖欠物业管理服务费，联X公司提供2006年2月13日、2007年11月15日、2008年5月22日发出的三份催收律师函，证明其已在有效期间催收过，但对2006年2月13日、2007年11月15日发出的两份律师函，因无谢XX签收，联X公司也无法提供该两份律师函已有效送达的证据，因此，对该两份催收证据，原审法院不予采纳。因谢XX确认于2008年5月25日收到联X公司的催收函，根据有关诉讼时效的法律规定，谢XX辩称联X公司提出2006年5月前的物业管理服务费的请求已过诉讼时效的理由成立，原审法院予以采信。谢XX应支付联X公司2006年6月至2008年6月底的物业管理服务费人民币10725元，滞纳金人民币2027元（每月自13日起计付，暂自2006年6月13日计至2008年6月30日）。谢XX辩称联X公司没有完全履行物业管理合同所约定的管理事项，构成违约，造成了不良后果，谢XX提交了小区画册予以佐证，因谢XX主张事实仅有照片证实，证据单一，未形成证据链，原审法院不予支持。综上，根据《广东省物业管理条例》第十条第（三）项、第二十七条第一款、第四十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：一、谢XX在判决书生效之日起3日内支付联X公司2006年6月至2008年6月底的物业管理费人民币10725元，滞纳金人民币2027元（每月自13日起计付，暂自2006年6月13日计至2008年6月30日）；二、驳回联X公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币217元，由联X公司负担100元，谢XX负担117元。
上诉人联X公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求1、撤销一审判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付2004年11月12日至2006年5月底的物业管理费本金8353．62元及按欠付金额的每日万分之五计算的滞纳金；2、请求判令由被上诉人承担一审及二审诉讼费用。
事实与理由：一审判决认定上诉人要求支付2004年11月12日至2006年5月的物业管理费及其滞纳金的诉讼请求超过2年的诉讼时效而予以驳回，上诉人认为一审判决对该事实认定不清，适用法律错误，判决不公，具体理由如下：一、物业服务合同是一个继续性合同，物业管理费的诉讼时效应该从最后一期物业管理费应当支付之日起计算诉讼时效，因此上诉人的诉讼请求应当均没有超过诉讼时效。本案物业管理服务合同的期限是10年，而物业管理费的支付方式是按月分期支付的。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条"当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算"之规定，本案物业管理费的诉讼时效应当自上诉人请求被上诉人支付的最后一期物业管理费履行期限届满之日起即2008年6月底起算，因此2004年11月至2006年6月份物业管理费及滞纳金的诉讼请求没有超过诉讼时效。二，一审判决以上诉人无法提供2006年2月13日、2007年11月15日发出的两份催收管理费的律师函已有效送达的证据为由，对该两份律师函不予采纳，违背《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》。一审期间上诉人提供的2006年2月13日、2007年11月15日发出的两份律师函，均有提供两份律师函从邮局寄件的回单。其中2006年2月13日的律师函是以挂号信的方式发出，2007年11月15日的律师函是以特快专递寄出，寄件回单显示该律师函的邮寄地址就是本案涉及的欠交物业管理费的房屋的地址，同时写明了被上诉人的手机号码，而且庭审过程中被上诉人承认一直自住在该地址，没有出租房屋给别人。上述证据能够清晰看出上诉人已向被上诉人邮寄过催促缴纳物业管理费的律师函，而且该信函应当可以送达至被上诉人。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第二项规定："当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的，应当认定为当事人一方提出要求，产生诉讼时效中断的效力"。依据该规定，即使认为欠缴物业管理费的诉讼时效应自各月应付之日起分别计算，上诉人也有证据证明向被上诉人发出了催交物业管理费的律师函，且信件应当能够到达被上诉人，足以认定上诉人已主张权利而产生诉讼时效中断的效力。根据《民法通则》第140条及《民通意见》第173条的规定，上诉人分别于2006年、2007年和2008年向被上诉人邮寄律师函均能导致诉讼时效的中断，且每次催促的间隔均没有超过2年。因此，即使认为每月欠付的物业管理费的诉讼时效应自每月应付之日起分别计算，2004年11月12日至2006年5月底的物业管理费的诉讼时效也应当因中断而自2008年5月重新计算，故至上诉人起诉时没有超过2年的诉讼时效。三，一审判决认定上诉人对2004年11月至2006年5月的物业管理费没有主张过权利明显不合常理。上诉人自2004年入驻以来至今担任涉诉物业的管理单位，一直对小区进行物业管理。对没有按时交纳物业管理费的业主，上诉人每月都会统一催收，并发出催缴通知单。如遇被上诉人拒绝接收催缴单，上诉人还会采取将催缴单张贴在门口的方式催缴。一审判决认定2004年11月至2006年6月的物业管理费因上诉人没有及时催缴而超过诉讼时效明显不合常理。另，即使按照一审判决认为每月欠付的管理费应自各月应付之日起分别计算，根据物业管理行业先服务后交费的惯例，每月月初交纳上月管理费，2006年5月份的物业管理费支付期限是2006年6月初，那么2008年5月份邮寄的律师函引起的时效中断，至少包括2006年5月份的物业管理费。而一审判决认为2006年5月份的物业管理费超过了诉讼时效不符合法律规定。综上所述，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
上诉人谢XX不服原审判决，向本院提起上诉，请求1、撤销一审判决第二项，改判上诉人无需支付或减少支付被上诉人2006年6月至2008年6月底的物业管理费人民币10725元，无需支付滞纳金人民币2027元。2、由被上诉人承担一审及二审诉讼费用。
事实与理由：一审判决认定上诉人要求支付2006年6月至2008年6月底的全部物业管理费及滞纳金应予驳回，上诉人认为一审判决对该事实认定不清，适用法律错误，判决不公，具体理由如下：一、上诉人所取得的土地是通过支付现金的方式购买的土地，土地的使用权已经发生改变，不再属于X村下属的X合作社所有的集体用地，而上诉人非此合作社的村民，因此《中华人民共和国村民委员会组织法》不适用本案，所以原X镇X村X合作社在上诉人不知情的情况下私自与被上诉人签订的《X村X队X区物业管理合同》的行为不合法，不具备约束力，该合同为无效合同，上诉人无须支付管理费。二、上诉人提交的小区画册里每个照片全属真实镜头，真实地反映出上诉人所居住的环境非常恶劣，而被上诉人作为实质上未经得到上诉人确认的管理公司，其管理行为仅仅是在小区入口设卡进行收费，并未对小区进行维护。使得小区的环境日渐恶化、臭水横流、杂草丛生、垃圾成山、停车场变成了垃圾场。根据《中华人民共和国合同法》，根据《物业管理合同》第四条的规定，被上诉人应履行以下事项：公共设施(道路、室外上下水道、沟渠、绿化、路灯、停车场等)的日常养护和管理；配套服务设施的日常养护和管理：公共环境的清洁卫生；车辆行驶及停泊秩序的公共秩序管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗值勤、外来人口的管理等；组织社区文化娱乐活动等。然而，被上诉人管理至今，却根本没有履行或完全履行了上述管理事项。小区停车场的杂草半个人高，而且堆放了大量的杂物，根本无法停车；小区公共通道车辆乱停乱放：小区道路两旁杂物乱摆乱放，被上诉人根本就没有派员处理和管理。社区文化娱乐活动也从来就没有组织过。上述管理事项，被上诉人完全有能力和条件完成，但是被上诉人在上诉人等业主多次反映问题后，却从未进行改善。至今上诉人所在的小区仍然是道路两旁杂草丛生、杂物占道、污水横流、车辆乱停乱放的糟糕景象。根据《合同法》的规定，被上诉人未履行物业管理合同义务在先，上诉人完全有权不付或折半支付物业管理费。综上所述，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，一审所查事实基本清楚，本院予以确认。
另经本院到X区现场调查，发现X区只有一个大门供人员车辆进出，消防通道门被铁丝锁住，小区没有监控系统。小区里尚未建房的几处空地上杂草丛生，且均堆满了建材和垃圾，小区路面有几处开裂，有一处井盖破裂并不断往外渗水。关于小区绿化，据联X公司称，小区里的黄金叶均为其种植，有6000多株，但从照片可看出，该绿化面积未达到小区面积的20%。小区的现实情况与谢XX提交的小区画册相差不大，整个小区的物业管理情况未达到深圳市物业管理服务收费指导标准中的四级物业标准，小区的居民不满情绪十分强烈。
又查，深圳市物业管理服务收费指导标准中的四级物业收费标准为0.5元/（平方米·月），且"如果达不到最低一级（四级）物业条件，应在四级物业收费标准上下降10-20%"。
对于联X公司的上诉，本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定的债务标的数额是确定的，本案的物业管理服务合同在各个时段的履行都有独立性，每一期履行的债务标的尚不固定，总债务标的更不确定，因此对请求支付物业管理费的诉讼时效应分别计算。联X公司认为物业管理费的诉讼时效应该从最后一期物业管理费应从支付之日起计算的上诉理由不成立。
对于联X公司提供的2006年2月13日、2007年11月15日的两份催收管理费的律师函是否有效送达谢XX的问题，本院认为，仅凭其提供的寄件回单并不能认定这两份催收管理费的律师函已经送达到谢XX。联X公司认为其就2004年11月至2006年5月的物业管理费向谢XX主张过权利的事实没有证据证明，原审法院对此认定正确。综上，对联X公司的上诉理由本院均不予支持。
对于谢XX的上诉，本院认为，谢XX在X区X楼的建设用地属原深圳市宝安区X镇X村下属的X合作社所有的集体土地，谢XX不能取得该土地的所有权，根据该土地的权属情况可认定，涉案房产所在地域的公共事务由深圳市宝安区X镇X村来办理是符合法律规定的。因此原X镇X村X合作社与联X公司签订的《X村X队X区物业管理合同》是有效合同。谢XX认为其非此合作社的村民，不应适用《中华人民共和国村民委员会组织法》的上诉理由不成立，本院不予支持。
从本院调查的情况来看，X区管理混乱，小区居民与联X公司的矛盾十分尖锐。联X公司并没有完全履行物业管理合同所约定的管理事项，原审判决认定联X公司向谢XX提供了适当的物业管理服务有误。鉴于联X公司也为小区管理做了一定的工作，结合深圳市物业管理收费指导标准（多层住宅区）的规定："如果达不到最低一级（四级）物业条件，应在四级物业收费标准上下降10-20%"，结合四级物业收费标准为0.5元/（平方米·月）的规定，本院认为，谢XX欠付的物业管理费以每平方米每月人民币0.4元标准计算较为合理。又由于联X公司违约在先，因此谢XX无需支付滞纳金。
综上，原审认定事实部分有误，实体处理部分不妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项的规定，判决如下：
一、维持（2008）深宝法民三初字第2344号民事判决第二项；
二、变更（2008）深宝法民三初字第2344号民事判决第一项为：谢XX应向联X公司支付2006年6月至2008年6月的物业管理费人民币6336元；
一、二审案件受理费合计人民币317元，由谢XX负担54元，联X公司负担263元。
本判决为终审判决。
审 判 长 任舒中
审 判 员 钟 波
代理审判员 杨潮声
二○○九年五月二十一日
书 记 员 李 欢
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