律师称，物管公司不具备资质可以要求更换，但不必然成为业主拒交物管费的理由
新闻背景
2007年4月16日，深圳市俊景物业管理有限公司将其管理的俊景豪园小区一业主告上法庭，称该业主自2001年入住以来一直未交物业管理费。业主抗辩称，因为物业管理公司不具备管理资质，且存在伪造合同、违规操纵业委会选举等问题。2006年5月23日，法院作出判决，对被告提出的抗辩主张不予支持，要求被告从2007年元月30日到原告处打印欠费清单开始往前倒推两年，补齐2005年元月31日以后到期的物业管理费，并交纳相应滞纳金。
享受了服务理应交物管费
经历了几次业主拖欠物管费的事件后，俊景豪园小区管理处负责人孙斌显得很被动。“我们每个月给他们发物管条，给他们发催款单，上门催缴，可就是不来交。”
据了解，按照物业管理条例以及业主与物业公司的合同约定，享受了物业管理服务，就要交纳物业管理费。
一般情况下，物业管理费是按月计取，按月缴交。广东国晖律师事务所何带勇律师说，物管公司有没有资质，不必然导致物业管理合同无效，因为现在国家法律、行政法规对物管公司的资质并没有强制性的要求。
他说：“如果有业主认为物管公司没有资质，或者认为物管公司存在问题，再或者认为物管公司的服务没有到位，可以要求业委会按照法律和合同约定更换物业管理公司，但在没有法律或者合同上的抗辩理由的前提下，不能以此为由拒交物管费。”
记者在调查时发现，业主欠缴、拒交物业管理费，几乎是每家物业管理公司都要面临的问题。
“面对欠费业主，起诉确实是最有效的手段。”开元国际企业文化传播中心主任景象就告诉记者，一般来说，在追缴物业管理费不成功的情况下，公司会向欠费业主发放律师函，这个时候一部分业主会自觉补交，真正到最后要对簿公堂的不算太多。
物管无奈主张权利太被动
“但总是有一些业主，死死咬住是房屋的质量问题，或者是被盗窃之类的客观原因，以获得赔偿。”景象说，“我们有的时候也很无奈。”
尽管官司赢了，孙斌却高兴不起来。依照法院判决，“被告于2007元月30日到原告处打印了欠费清单，此举可以视为原告向被告主张过权利，因此，诉讼时效应该从2007年元月30日向前倒推两年。”该业主需要补交的是2005年元月31日以后到期的物业管理费。“这对物业管理企业来说是个很大的打击，业主作为欠费方，她每个月都会收到物业管理条。可是，只有当她去物业管理处打印条的时候，才被法院认为我们向她主张过权利，这不是笑话吗？”孙斌说，“她如果一辈子不去，我们难道就从来没有主张过权利？”据了解，管理处统计的该业主从入住至今欠交的费用约1.4万，按照法院判决两年需要补交的物业管理费大概4800元，另有本体维修基金以及滞纳金。“可是，我们起诉一次的费用至少就要4000元。”
我们顺利提高了物管费
业主拖欠管理费是物管公司经常要面临的问题，而物管费确定后再想提高收费标准更是难上加难。然而，作为深圳物管企业一把手中为数不多的女性，梁少金所带领的富通物业团队，却有过顺利提高小区物管费的“自豪史”。她总结说，我们之所以能够做成，取决于两个方面：一是多年来与业主建立了相依相存的良好感情；另也是重视小区的建设，令业主切实感受到我们在不断地努力给业主们营造舒适、美观的生活和工作环境，由此得到业主的认可和支持。
本期受访人物：深圳市富通物业管理有限公司总经理梁少金
我们先把“诚意”摆出来
黄金楼市：物管费顺利提价的这个小区在宝安吗？
梁少金：对，叫富瑰园。它是带电梯的高层，但过去每个月的管理费标准只有1.5元/平方米。
黄金楼市：为什么会这么低？
梁少金：是老盘了，因此按照以前的物业管理费标准。
黄金楼市：那为什么提价呢？
梁少金：因为近几年物业管理的各项运营成本如人工费、公共水电等都在大幅上涨，这个小区已经严重入不敷出，开发商不可能一辈子弥补亏损，要继续保持现有的服务质量和水平，提升管理费就摆上日程了。但提价的话要经过800多户业主同意，要报物价局、主管部门批准，仅业主这一关就很难过得了。
黄金楼市：你们是怎么做到的？
梁少金：我们先制订了工作方案、成立上访工作小组，逐户上门征求业主意见，依法取得法定的同意票权数。同时。根据业主的建议和自身工作的要求，更新小区设施设备，对小区绿化进行改造、增加服务人员进一步加强安全防范工作等，让业主感受到我们是实实在在为提高小区的生活和工作环境不断做大量工作，我们先做了，先摆出了诚意。
黄金楼市：你们不担心，自己付出了，但是业主还是不同意物管费提价吗？
梁少金：这个倒没有，人心都是肉长的，业主看到我们的努力，也不会不讲人情的。所以我们后来顺利把物管费提高到1.85元/平方米·月。
好的物管应成“交易条件”
黄金楼市：这么说来，物管费要想提高，关键还是要物业公司先付出，让业主切实感受到服务？
梁少金：不仅仅是这样，开发商前几年给我们的支持也是很重要的。如果管理楼盘的是外面的物管公司，这家楼盘的物管长期亏损，在很难提价的情况下，他可能说放就放了。可自己开发的楼盘不一样，即便亏损也要提供物管服务。
黄金楼市：但是，现在因为开发商和物管一家而引起矛盾的事件也很多，最典型的就是开发商的遗留问题怎么解决？
梁少金：其实，这个话题的产生主要是源于对问题的处理方式，在我看来，不管是建管分离还是建管一体，物业管理的各个主体，包括主管部门、业主、物业服务公司等都应依法履行自己的职责和义务、行使自己的合法权益，比如深圳现推行的新竣工房屋逐套验收制度就很好，可减少后期很多不必要的麻烦，应大力推行。
黄金楼市：所以你不认为这是因为物管与开发商一体化所引起的？
梁少金：其实像富通物业自接管富通开发第一个楼盘至今，开发商就一直强调物业公司必须做好房地产开发完毕后续服务的工作，及时收集和反馈业主的需求和建议，帮助其改进和提高产品的质量。对于我们而言，什么时候物管成为房产交易的一个条件了，别人冲着富通物业来买富通的房子，那就达到目标了。
信息来源：南方都市报
9Q)@XDPJ2BX7Z{F.jpg)
