有人说，物业管理是人一辈子绕都绕不开的话题。只要你住进小区，物业公司就开始一直和你交道了，一直要很多年。夫妻相处久了也会有矛盾，何况业主出钱聘用的公司。
暗箱操作，服务不好，收费太高，这些都是目前深圳物业纠纷中最常见的问题，此次本报摘取的一些物业纠纷现象，都是在生活中随时可见的事情。但是，在解决的方法上，却缺少解决机制，有时候是业主要求过分，有时候是物业公司逃避责任，还有时候是业主民主意识不强，很多问题，最后不了了之。
实际上，有法可依才是正道，民主意识和物业发展都全国领先的深圳应该继续努力。
物业纠纷期待有法可依
阳台封否，业主自愿
现象描述：南山某小区住户阳台都是统一没有封的，物业公司表示不能随便封阳台。但是有业主封了阳台并搭了凉棚，让楼盘的外观很不统一，物业公司干预无效，又不能强行拆除。长期干预无效之后，其楼盘不少业主纷纷仿效，导致最后不了了之。
律师建议：物业公司对建筑物区分所有权中专有部分的物业管理，主要责任是监督，是否封闭阳台是业主的权利，对未向外侧扩展、延伸的封闭阳台的使用行为，应认定是正当行为，但如果封阳台改变了原有规划的限制，及对他人及建筑物本身有影响，物业公司有权拒绝业主封闭阳台。
旧物管赖皮，可起诉
现象描述：去年深圳媒体报道了几起深圳物业管理公司更换出现问题的新闻，深圳有几个楼盘在更换物业管理公司的时候，原物管公司不走，新物管公司根据和业主委员会的合同又入驻了。结果是两个物业公司的保安一起值班，门口一边站一个，业主进去都很不自在，业主委员会也一时找不到协调的办法。
律师建议：根据《物业管理条例》相关规定，物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理公司的，物业管理公司之间应当做好交接工作，原物业管理公司应及时撤离管理区域，如果原物业管理公司拒绝撤离，业主委员会可以向人民法院提起诉讼要求法院判决原物业管理公司撤离。
成立业委会，是权利
现象描述：2004年9月，李女士入住南山某品牌开发商开发的楼盘，第二年上半年，这里的入住率就超过70%，物业公司一直不发起成立业委会。结果到2006上半年年，李女士所在的楼盘才终于有业主出面提议成立业委会，但是最后还是因为发起人少，关注者少，到如今还没有成立业主委员会。
律师建议：业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主大会履行选聘物业管理企业、监督物业管理企业、督促业主遵守业主公约等职责。其成立有助于和谐社区的建设，从业主的角度来说，是一个代表业主的机构，可更好享受到物有所值的物业服务；而从物业公司的角度来看，业主委员会是和业主沟通的良好桥梁。
房主配偶，同享权利
现象描述：王女士和丈夫张先生住在福田某小区，房产证写的丈夫名字。去年年初选业委会，王女士因为平时在小区论坛知名度高，被不少业主推举为业主委员会候选人，但物业公司说王女士没有权利成为业委会成员，因为她不是购房者，只有她丈夫有权利。
律师建议：国务院《物业管理条例》明确规定，业主是指房屋的所有权人，业主的配偶作为房屋所有权的共有人是法律合理和正常的推定结果，因而其业主资格应当予以认定。具体操作中，应把握的原则是，只要该房屋属于婚内财产，即房屋购买的时间晚于结婚登记时间，且异议方未能提供合法有效的相反证据，如双方财产约定等，配偶的业主资格就应予以认定。
物业财务，可以审查
现象描述：福田某小区的物业管理公司每半年都会公布财务支出，但每次的财务报表显示其均为亏损状态，可业主委员会要换物管公司他们又不同意，却又没有证据可以证明他们是盈利的，导致业主和物业公司的关系很僵，业委会也不受信任。
律师建议：当前，物业管理服务活动主要有两种形式，即承包制和酬金制。承包制下，物业公司财务状况属于其企业的商业秘密，业主对财务工作的监督是极其有限的；酬金制下，业主委员会有权审核物业管理公司的财务状况，如对物业管理公司提供的财务报表有疑义，则可聘请会计师事务所或审计师事务所审查物业管理公司的财务报表，从专业的角度审核账目的合法性。
业主被盗，视情况定
现象描述：王女士所住的小区没有设地下停车场，自入住以来，她一直将汽车停放在小区内，物业公司按每次每辆车5元的标准，收取露天临时停车费。结果，就在去年年末，王女士上班前到固定的位置取车时发现，自己的车消失得无影无踪了。王女士认为，自己的车被盗了，物业公司应当承担最大的一部分责任。
律师建议：物业公司是否应该承担业主丢车的责任，要看业主与物业公司签订的是车辆保管合同还是车位使用合同而定。如果签订的是车辆保管合同，则物业公司要承担业主丢车的赔偿责任。如果是车位使用合同，在物业公司不存在故意或者重大过失的前提下，物业公司不承担赔偿责任。此外，如果物业公司存在故意或重大过失导致业主丢车，则物业公司要承担赔偿责任。
业主安全，物管有责
现象描述：家住南山区某小区的徐先生在小区内散步时，被邻居谢小姐养的宠物狗咬伤，在他到医院进行检查和治疗，谢小姐也主动道歉，并主动承担了所有费用之后，徐先生却找到管理处，认为自己之所以会受伤，根源在于管理处在养狗宣传、营造社区环境上没有尽到责任，因此，管理处也应该承担一部分责任。
律师建议：徐先生要管理处承担责任，要先看物业公司所签订的物业管理合同或者其物业管理制度内是否有养狗宣传等方面的责任和义务，否则徐先生很难让物业公司承担责任。一般说来，物业公司应当在职责范围内，对小区业主进行了相关宣传，并进行适时提醒，以保证业主的人身安全，防止发生意外。
监督物业，业委会义务
现象描述：罗湖区某小区，物业管理处收了业主所交的物业管理费但是没有开展相关工作，最初是几个人不交物业管理费，慢慢地越来越多的业主都不交管理费了。管理处在多次催缴未果的情况下也只能放任自流，到后来，小区内有任何损坏，管理处一概不负责任，基本上都由小区业主自掏腰包解决，交了管理费的业主更加怨恨多多。
律师建议：在正常情况下，小区的业委会有责任和义务帮助物业公司催促业主交纳物业管理费。如果是物业公司管理存在重大问题导致业主拒交物业管理费，则建议小区业委会立即采取措施，在合法合理的范围内催促物业公司严格履行物业管理合同。否则业委会应解除与现物业公司的合同，聘请新的物业公司对小区进行物业管理。
占公共空间，需审批
现象描述：南山一小区一楼架空层中的一部分，被物业管理公司作为办公室、业主活动室来使用，业主活动室也就相当于麻将室，经常一天到晚响个不停。住在活动室楼上的金小姐不堪吵闹，到管理处要求讨个说法，管理处表示，作为活动室的提议，之前征求了业主意见，也通过了小区内大部分业主同意，金小姐无权干涉。
律师建议：业主应该首先了解，物业管理公司占用架空层是否确实取得了业主委员会或者大多数业主的同意。另外，改变架空层的规划用途是否取得了相关政府部门的审批许可。即使以上条件均具备，业主所受到的噪音侵扰还是存在，因此，可以要求物业管理公司对麻将室的隔音设施进行加强。
换物管，先立业委会
现象描述：2004年，刘女士看中福田新洲某个楼盘，当时开发商销售时是说楼盘的物业管理他们会尽量找好的物业管理公司，结果最后却是他们自己管理，收很高的物业管理费却提供很劣质的服务，2006年刘女士住进去之后，和很多业主都想换物业公司，但是苦于业委会一直没人组织成立，物管费也一直没有降低。
律师建议：如果想要更换物业管理公司，刘女士的当务之急是联络小区其他业主，按照相关物业管理法律和业主委员会成立规则等规定，成立小区业主委员会，再通过招投标聘请物业管理公司等方式，聘请符合业主要求的新的物业管理公司，从而降低物业管理费，提高物业管理服务水平。
法律支持：广东华商律师事务所律师邓磊 广东国晖律师事务所律师何带勇
信息来源：南方都市报2007年3月16日05版黄金楼市独立报道
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